Otthon Start: Az igénylők 80 százaléka 40 év alatti

Hihetetlen pezsgésben az ingatlanpiac.

Az igénylők 80 százaléka 40 év alatti, az átlagéletkora pedig 34 év. Minden ötödik-hatodik igénylő tud élni a 10 százalékos önerővel.

Otthon Start: több vas a tűzben

Hasonló tendenciáról számol be a Duna House: adataik szerint szeptemberben országos szinten rekordmagas, közel 40 százalékos arányt értek el az első lakásvásárlók. Ez azt mutatja, hogy a fiatalabb generáció a támogatási programok és a kedvezőbb hitelfeltételek révén egyre nagyobb számban tud belépni a lakáspiacra, vagyis a vevők egyre nagyobb hányada lát reális esélyt arra, hogy saját tulajdonú ingatlanba költözzön.
Az Otthon Start államilag támogatott konstrukciója a bankok között is versenyt indított el. Az egyes pénzintézetek más-más feltételekkel, kedvezményekkel és bírálati szempontrendszerrel dolgoznak. Bár a kamat fix 3 százalék, a teljes hiteldíj mutató (THM), a bónuszok és az akciós díjelengedések bankonként eltérnek – ezek a különbségek hosszú távon akár több százezer forintos megtakarítást is jelenthetnek. Csongrádi Richárd, a Banknavigator.hu pénzügyi szakértője úgy fogalmaz:

„A párhuzamos hitelkérelmezés ma már bevett gyakorlat, és az Otthon start esetében különösen indokolt. Ugyanazzal a jövedelemmel és önerővel az egyik bank elutasíthatja, míg a másik zöld utat adhat a hitelnek, pusztán a belső kockázatértékelés különbségei miatt.”

A legnagyobb különbségek azonban a bírálati logikában rejlenek - idézi Csongrádit a Magyar Nemzet. Az egyik bank például szigorúbban számolhatja a vállalkozói jövedelmet, míg egy másik elfogadhatja a külföldi bónuszt is. Mivel az Otthon Start esetében az ingatlan értékplafonja (százmillió forint lakásra, 150 millió családi házra) szigorú, egy-egy értékbecslésen is múlhat, hogy a hitel belefér-e a keretbe. A Banknavigator.hu pénzügyi szakértője szerint nem csoda tehát, hogy sokan több banknál is próbálkoznak egyszerre – így növelik az esélyt, hogy legalább az egyik intézmény elfogadja a kérelmet, és a legjobb ajánlatot kapják meg.

Mint ismert, a programban nincsen sem házassági, sem gyermekvállalási kritérium, viszont elérhető a házaspárok, családosok és a családalapítást tervezők számára is. Kombinálható a Csok Plusszal, így a családok az Otthon Start 50 millió forintján túl a Csok Plusz 50 millió forintos keretét is igénybe vehetik. Panyi Miklós államtitkár szerint ez azért fontos, mert a házaspárok, a családot tervezők inkább nagyobb otthonban, illetve házban gondolkodnak.

Otthon Start: Nagyot nőhet a figyelembe vehető jövedelem

Az évi legfeljebb három százalékos kamat mellett elérhető Otthon Start hitel az egyedülállók számára is kedvező lehetőséget teremt a lakásvásárláshoz, de jóval nagyobb a mozgásterük azoknak, akik házaspárként veszik fel a kölcsönt – hívta fel a figyelmet Barát Mihály, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakújságírója.

Házaspárként történő igénylésnél az egyik előny, hogy a TB-jogviszonyra és a lakástulajdonra vonatkozó elvárásoknak elegendő csak az egyik félnek megfelelnie.

Ami viszont nagyon fontos, hogy közös hitel felvételénél a házaspár egyik tagja automatikusan adóssá, a másik pedig adóstárssá válik, ami azt jelenti, hogy mindketten egyetemlegesen felelnek a hitel visszafizetéséért. Óriási előny ugyanakkor, hogy ebben az esetben a bank a házaspár mindkét tagjának jövedelmét figyelembe veszi, ami nagyon sokat számíthat a hitelbírálat során

– emelte ki a szakújságíró. Ez annak tükrében is igaz – tette hozzá – hogy az Otthon Start hitelben gondolkodók az eddigi tapasztalatok szerint általában nagyobb kölcsönösszeget igényelnek a piaci átlagnál – utóbbi jelenleg 20 millió forint alatt jár valamivel, míg a támogatott hitelnél 30 millió forint feletti az átlagos összeg.

Az újabb könnyítések után a különböző támogatások összehangolásával olyan komplex finanszírozási modell is kialakítható, amely akár önerő nélkül biztosítja a családok lakáshoz jutását. Ezzel kapcsolatban a Világgazdaság idézi Berényi Balázst, a Credipass szakértőjét, aki szerint a különböző konstrukciók egymásra épülése komoly segítséget jelenthet azoknak, akik minimális önerővel szeretnének ingatlanhoz jutni.

Például, ha valaki 50 millió forintos Otthon Start hitelt és 50 milliós CSOK Pluszt vesz igénybe, azzal már 100 millió forint finanszírozáshoz jut. Ehhez hozzátéve a 11 milliós babaváró hitelt, 111 millió forintos ingatlanról beszélünk – mindezt akár valós megtakarítás nélkül, pusztán három vállalt gyermek mellett

– mutatott rá a szakértő. Barát Mihály szerint a gyermeket vállaló házaspárok szempontjából az a lehetőség is nagyon előnyös, hogy a legfeljebb 3 százalékos kamatozású, támogatott kölcsön kiváltható Csok Plusz hitellel: ebben az esetben a házaspár jogosulttá válik például a második és harmadik gyermek után járó 10-10 millió forintos tartozás elengedésére is.

Otthon Start plusz Babaváró: nyerő kombináció

„Ha valaki 50 millió forintos Otthon Start hitelt és 50 milliós CSOK Pluszt vesz igénybe, azzal már 100 millió forint finanszírozáshoz jut. Ehhez hozzátéve a 11 milliós babaváró hitelt, 111 millió forintos ingatlanról beszélünk – mindezt akár valós megtakarítás nélkül, pusztán három vállalt gyermek mellett” – mutatott rá a szakértő.

Berényi hozzátette: több kombináció is működhet a gyakorlatban, így például

Falusi CSOK plusz CSOK Plusz,
Falusi CSOK plusz Otthon Start,
vagy akár Falusi CSOK plusz Otthon Start plusz CSOK Plusz.
Ezeket a konstrukciókat ráadásul piaci hitellel is ki lehet egészíteni, míg új építésű ingatlan esetén a falusi településlistán szereplő helyszíneken áfatámogatás is elérhető – mondta el a szakértő.

Az új kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású Otthon Start lakáshitelnél van egy meglepetés – írja a Bankmonitor. Nem kell feltétlenül az adósnak jövedelemmel, munkaviszonnyal rendelkeznie abban az esetben, ha bekerül az ügyletbe egy megfelelő adóstárs. Ez a többi támogatott hitelnél (például a CSOK Plusznál) és a piaci kölcsönöknél is teljesen másképp szokott működni. Ott is bekerülhet az adós mellé egy (vagy akár több) másik személy, akinek a jövedelmét figyelembe veszik a hitelfelvétel során. A társigénylő bevonásának előfeltétele viszont, hogy magának az adósnak is legyen legalább a minimálbért elérő jövedelme – írja a portál.

Arra is kitérnek, hogy hogyan felelhet meg valaki a TB-jogviszonyhoz kapcsolódó elvárásoknak jövedelem nélkül. Úgy, hogy a magyar középiskolai, felsőoktatási intézményben, szakképzésről szóló törvény hatálya alá tartozó szakképző intézményben nappali rendszerű oktatás keretében folytatott tanulói jogviszony megfelel az elvárásoknak.

Az Otthon Startról szóló jogszabály alapján ez igaz a teljes 2 éves időszakra, a szigorúbb utolsó féléves periódusra és az igénylés pillanatára vonatkozóan is. Vagyis ezen támogatott hitel esetében nem kell munkaviszony, vállalkozói jogviszony ahhoz, hogy a TB-jogviszonyra vonatkozó elvárás teljesüljön, elegendő az is, ha valaki megfelelő intézményben tanulmányokat folytat.

Ha például egy 20 éves fiatal 18 éves korában befejezte a középiskolai tanulmányait és most főiskolára jár (és mindezt nappali rendszerű oktatás keretében teszi), akkor ő megfelel az Otthon Start program ide vonatkozó feltételeinek úgy is, hogy nincsen jelenleg semmilyen munkaviszonya.

A kölcsön törlesztésére az igénylőknek megfelelő jövedelemmel kell rendelkeznie, ennek meglétét azonban leigazolhatja a hitelügyletben szereplő más személy, társigénylő is – írják.

De mit lépnek a bankok, ha egy diák igényel hitelt, a szülője bevonásával? A portál szerint a „gyermek és szülő” páros gyakorlatilag mindenhol (mindegyik banknál) működőképes, ugyanakkor házaspárok esetében már nem minden bank megengedő.

Panyi Miklós Zalaegerszegen, a Megyei Jogú Városok Szövetsége ülésének szünetében tartott sajtótájékoztatón újabb az Otthon Start hitelt érintő könnyítéseket jelentett be az MTI értesülése alapján.

Egyes módosításokkal kapcsolatban zajlik már a társadalmi egyeztetés, ezekről részletesen ebben a cikkben számoltunk be. A mostani írásunkban a kormány legújabb Otthon Startot érintő döntéseiről számolnánk be.

Újabb lehetőség nyílik azok számára, akiknek nem elegendő a jövedelmük

A legfrissebb döntések értelmében a szülő és a házastárs mellett akár az igénylő testvére is lehet majd adóstárs egy Otthon Start hitelnél. A jelenlegi szabályok alapján adóstárs az igénylő házastársa vagy szülője lehet.

Ez miért komoly segítség? Alapvetően az adós és adóstárs(ak) jövedelmének el kell bírnia a hitel törlesztőrészletét. A maximális 50 millió forintos kölcsönösszeg és 25 éves futamidő esetén az évi 3 százalékos kamat mellett a havi törlesztőrészlet 237 ezer forint. Ezen kölcsön felvételéhez minimum 475 ezer forintos havi nettó fizetésre lenne szükség. Ha az igénylőnek vannak más hitelei is vagy épp a bank a jogszabályi feltételekhez képest egy kicsit szigorúbban jár el, akkor még nagyobb fizetésre is szükség lenne.

Természetesen az adóstársak jövedelmével is számol a bank a hitelképesség vizsgálata során, de véges azon személyek köre, akik ilyen minőségben beléphetnek egy Otthon Start hitelügyletbe.

Házaspár mint adóstárs: Az egyedülállók és élettársi kapcsolatban élőknél a házastárs jelentette segítség nem jöhet szóba.

Szülő mint adóstárs: Jelen szabályok szerint még a szülők segíthetnek társigénylőként, de kérdés, hogy ők rendelkeznek-e kellő jövedelemmel. Ráadásul ebben az esetben még a futamidővel kapcsolatban is felmerülhetnek problémák: hitel lejáratakor a jövedelmükkel felelő szereplők nem lehetnek egy bizonyos életkornál idősebbek. Márpedig a szülő bevonásával az életkori korlátot is nehezebb teljesíteni egyes bankoknál. (Nem egységesek a banki szabályok: nem azonos a felső életkori korlát és az sem egységes, hogy melyik szereplőnek kell teljesítenie az előírásokat.)

Azok nehéz helyzetbe kerültek, akiknek a jövedelme nem elegendő a lakáscéljukhoz szükséges kölcsönösszeg felvételéhez és a fenti két társigénylő sem tud segíteni. Számukra új lehetőséget nyithat a testvér bevonása a hitelügyletbe. Ha ő bekerül adóstársként, akkor emelkedhet az igényelhető kölcsönösszeg és kisebb eséllyel merülhet fel az életkorból adódó futamidő probléma.

A Bankmonitor szakértői felhívják a figyelmet, hogy egy személy csak egy Otthon Start hitelügyletben szerepelhet: ha a testvér adóstársként belép, akkor ő már adósként ezt a hitelt nem tudja felvenni. Illetve más, akár piaci kamatozású hitelek felvételénél is figyelembe fogják venni a bankok az Otthon Start hitel törlesztését a bírálat során, emiatt csökkenhet az igényelhető összeg nagysága.

Azt a bejelentés alapján nem lehet tudni, hogy a testvérnek milyen feltételeket kell teljesítenie. Ő is első lakásszerzőnek kell minősüljön? Meg kell felelnie a TB feltételnek? Esetleg a szülőhöz hasonlóan „csak” az eddig fel nem sorolt jogszabályi feltételt kell teljesítenie a testvérnek ahhoz, hogy társigénylő lehessen?

Örökölt lakásban kivásárolható a résztulajdon

Résztulajdon vásárlására az Otthon Start hitel nem fordítható. Ez alól jelenleg két eset képez kivételt:

Osztatlan közös tulajdonban egy önállóan forgalomképes lakás megvásárlása.
Házaspárok esetén mindkét fél szerezhet résztulajdont, amennyiben összességében a két fél megszerez egy önállóan forgalomképes lakást, lakóházat. (Bizonyos speciális, Falusi CSOK-kal érintett vásárlások esetén az élettársak is lehetnek tulajdonszerzők.)

A bejelentés alapján ez a kör egészülne ki egy harmadik esettel. Ha testvérek közösen örököltek egy lakóingatlant, akkor az egyik fél kivásárolhatja a másik fél tulajdoni hányadát Otthon Start hitelből. Ez egy teljesen érthető könnyítés, hiszen ilyen élethelyzetben ezt a vásárlást igazán lehet első lakásszerzésnek tekinteni, támogatott hitelből finanszírozni.

Önkormányzati lakások vásárlása

Önkormányzati lakások megvásárlása is finanszírozható lesz a bejelentés alapján az Otthon Start hitelből. Ez eddig is működhetett volna, a probléma jellemzően a vételárból eredt. Egy önkormányzati lakást jellemzően jóval áron alul vehetnek meg a bent lakók, viszont a támogatott hitel előírásai alapján az értékbecslő által megállapított forgalmi értéktől nem térhet el 20 százalékot meghaladó mértékben a vételár. Az önkormányzati lakások Otthon Startból történő megvásárlásának jelenleg sokszor ez szab gátat.

A bejelentés alapján azonban az ilyen önkormányzati lakások megvásárlásánál a forgalmi értéktől akár 20 százalékot meghaladó mértékben is eltérhet a vételár. Így a jövőben ezen valós élethelyzetekben is gyakran előforduló nyomott áras vásárlást is meg lehet finanszírozni támogatott hitelből.