Máris lassult a lakásárak növekedése, mindenki a 3 százalékos hitelre vár

Az elmúlt húsz-harminc évben folyamatosan nőttek az ingatlanárak állami programoktól függetlenül. Érdekes viszont, hogy júliusban az ingatlan.com lakásárindexe csupán 0,2 százalékos áremelkedést mutatott a lekerült hirdetések adatai alapján, ami tulajdonképpen azt jelzi, hogy megtorpant a lakásárak növekedése a hetedik hónapban. Utoljára ilyen alacsony áremelkedésre Budapesten és országos szinten 2024 novemberében volt példa – tájékoztatott a kormány közösségi oldalán Balogh László.

Az ingatlan.com szakértője kifejtette: a lakásárak emelkedésének a lassulása azért is érdekes, mert júliusban már a vevők és az eladók nagy része értesült arról, hogy szeptemberben fix 3 százalékos lakáshitel program indul, főleg a fiatal elsőlakás-vásárlók számára.

A jó hírek a tapasztalatok alapján pedig mindig sokkal hamarabb beárazódnak az ingatlanpiacon, mint a rosszak. Július végén az albérletpiacon is eldördült a startpisztoly, hagyományosan a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésével kezdődik a szezon, és érdekes megfigyeléseket lehet tenni ebben a szegmensben is.

Komoly dilemma

Nagyon sok fiatal, illetve a szüleik azon gondolkodnak, hogy nem járnak-e jobban azzal, hogy felveszik a fix 3 százalékos kamatozású hitelt, ahelyett, hogy éveken keresztül albérleti díjat fizetnének.

A nagyvárosokban ez azért is komoly dilemma, mert

A fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel pont a bérleti piac legmegbízhatóbb és legfizetőképesebb rétegét szívhatja ki a keresleti oldalról, aminek következtében csökkenhet a kereslet a kiadó lakások iránt, ez pedig még tovább lassíthatja az albérletárak emelkedését.

Mi az Otthon Start Program?

A kormány döntésének értelmében 2025 szeptemberétől elérhető lesz egy új otthonteremtési hitel. Az igénylés feltételei el fognak térni mind a jelenleg is igénybe vehető otthonteremtési támogatásoktól, mind pedig a piaci alapú hitelektől. Olyannyira, hogy ez lesz az elérhető egyik legkedvezőbb lakáshitel a piacon, minden tekintetben.

Kik igényelhetik majd a hitelt?

Azok az első lakást vásárlók, akik rendelkeznek megfelelő jövedelemmel és legalább 2 éves magyarországi TB jogviszonnyal - vagyis itthon tanulnak, dolgoznak, nevelnek akár gyermeket. Emellett a hitel felvételéhez szükség lesz némi önerőre is. Azt is fontos tudni, hogy az igényelheti majd a hitelt, akinek nincs és nem is volt korábban 50%-nál nagyobb részesedése egy lakóingatlanban - olvasható a kormany.hu-n. Nincs viszont megkötés életkort illetően, a vásárlás helyére vonatkozóan - csak annyi, hogy a vásárolni kívánt ingatlan Magyarország területén legyen -, és házasságkötéshez, gyermekvállaláshoz sincs kötve.  

Mennyi önerővel lesz igényelhető a kedvezményes lakáshitel?

10%-os önerő meglétét írja elő a kormány. Ez azt jelenti, hogy aki például 40 millió forint hitelt szeretne felvenni, 4 millió forint önerőre lesz szüksége és így összesen 44 millió forintért vehet majd lakást vagy házat.

Mennyi lesz a hitel maximális összege?

50 millió forint, amihez 5 millió forint önerőre lesz szükség és 55 millió forintért vásárolható majd ingatlan. Ekkora összeg felvételéhez azonban már szükség lesz egy kellően magas nettó fizetésre is, ami a szakértők szerint 400.000 forint feletti összeget jelent.

Milyen ingatlan vásárolható majd a pénzből?

A legtöbb otthonteremtő támogatáshoz és hitelhez képest az Otthon Start esetében alig lesznek megkötések:

• a ház vagy lakás bárhol lehet, nincs földrajzi megkötöttség, sem pedig energetikai,
• a megvásárolni kívánt ingatlan értékének felső határa 100 millió forint,
• a négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint.

Vagyis a kormány - érthetően - nem luxusingatlanok megvásárlását kívánja támogatni, hanem az első lakáshoz való hozzájutást.

Mit lehet tudni a kamatokról és a futamidőről?

A hitel kamata mindössze 3%-lesz, ami kevesebb, mint a fele a jelenleg elérhető legkedvezőbb piaci hitelekének (6,5%). A hitel maximális futamideje pedig 25 év lehet, tehát aki még idén igénybe veszi, annak legkésőbb 2050-ig vissza kell majd fizetnie a kölcsönt.

Szükséges-e gyermeket vállalni?

Nem. A CSOK Pluszhoz vagy a Babaváró hitelhez képest ennél a terméknél nem számít, hogy van-e már meglévő gyermekünk, vagy tervezünk-e vállalni a közeljövőben. Sőt életkori megkötés sincs, emellett pedig más hitelekkel is kombinálható lesz, például CSOK-kal együtt is fel lehet majd venni.

Mennyivel lesz olcsóbb ez a hitel, mint a most felvehető piaci hitelek? 

 Például egy 20 millió forintos hitel esetén a havi törlesztőrészlet 149,115 forintról 110,920 forintra csökken, ami 38,195 forintos havi megtakarítást jelent. A teljes futamidő alatt így 9,2 millió forinttal kevesebbet kell visszafizetni. A maximális 50 millió forintos hitel esetén a megtakarítás még ennél is jelentősebb: a havi törlesztő 337,604 forintról 237,106 forintra csökken, ami 100,498 forintos havi megtakarítást jelent majd. A 25 éves futamidő alatt ez 30,1 millió forintos összmegtakarítást eredményez a Bankmonitor szerint.

Mennyi lesz majd a hitel havi törlesztője?

Ez függ majd a futamidőtől és a felvett hitel mértékétől, de például egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű Otthon Start hitelnek 237.000 forint lehet a havi törlesztőrészlete, a visszafizetett teljes összeg pedig 71,1 millió forint körül alakul majd. Ezzel szemben a Bank360 hitelkalkulátora szerint a jelenleg elérhető legkedvezőbb piaci ajánlat esetében (ugyanezekkel a feltételekkel) 330.000 Ft lenne a havi törlesztőrészlet és a futamidő végéig közel a felvett hitel dupláját, 100 millió forintot kellene visszafizetni.

Szeptembertől indul a fix 3 százalékos lakáshitel: 50 millió forint 25 évre, 3 százalékos kamatra, és már 10 százalékos önerővel megveheted az első lakásod – javasolta hétfői videóüzenetében Palóc André, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) szóvivője a közösségi oldalát olvasóknak.

Az Otthon Start Program óriási segítség és láthatóan óriási az érdeklődés is – tette hozzá a szóvivő, kiemelve: a balliberálisok ezért máris támadják a programot, mint minden más a magyar családoknak, fiataloknak nyújtott támogatást.

Állításaikkal szemben ez a programpont azoknak a legnagyobb segítség, akik nem voltak olyan jómódúak, hogy eddig lett volna lakásuk és elég önerejük ahhoz, hogy lakást vegyenek és hitelt fizessenek. Ehhez a lakáshitelhez elég 10 százalék önerő, és törlesztője kevesebb, mint egy albérlet díja – írta.

Palóc André kiemelte:

állításaikkal szemben a lakásárak sem szállnak el, hiszen árkorlát van beépítve a programba. Nem is lehet hitelt felvenni olyan ingatlanra, amit túllépné az árkorlátot.

Ráadásul arra számítunk, folytatta, hogy a lakáskínálat bővülni fog, a lakásépítések beindulnak, a kormány 300 milliárd forinttal támogatja a lakásépítéseket. Ez a lakáshitel egy komplex, rengeteg intézkedést tartalmazó lakáspiaci terv része – tette hozzá.

A szóvivő megjegyezte:

a kormány emellett rengeteg más támogatással is segíti a lakásvásárlást, mint a csok plusz, a falusi csok vagy éppen a babaváró hitelek.

Startoljatok rá az első lakásotokra, olcsón, biztonságosan, kiszámíthatóan – mondta Palóc André, hozzátéve, hogy a programról minden fontos információ elérhető a kormany.hu honlapon.

A szeptembertől igényelhető, 3%-os kamatozású lakáshitellel kapcsolatban több részletszabály eddig is ismert volt, a Magyar Közlönyben megjelent végleges rendeletből azonban számos újdonság is kiderül. Mutatjuk az Otthon Start Program végleges feltételeit! A hitel annyira kedvező, hogy a szakértők egybehangzóan azt mondják: most kell lakást venni!

Amit eddig is tudni lehetett az Otthon Start Hitelről

A 2025 szeptemberétől igényelhető Otthon Start hitel összege legfeljebb 50 millió forint lehet majd, a megvásárolni kívánt ingatlan bruttó ára lakás esetén 100 millió, ház esetén 150 millió forint lehet úgy, hogy egy négyzetméter ára nem lehet több bruttó 1,5 millió forintnál. A hitel futamideje 25 év lehet, az éves kamat 3%, az önerő pedig 10%. A hitelt házastársak is igényelhetik, de nem feltétel a házasságkötés, sem pedig a gyermekvállalás az igényléskor. Más állami támogatásokkal is kombinálható lesz, az előtörlesztés díja pedig legfeljebb 1% lehet. Emellett egy ideje már tudni azt is, hogy

• a megvásárolni kívánt ingatlan vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet majd el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől,
• nem csak kész ház vásárolható a kölcsönből, hanem építkezés esetén a bank által már elfogadott költségvetésből még fennmaradó költségekre is elkölthető lesz a pénz,
• rokontól tilos lesz vásárolni és nem építheti rokon az ingatlant,
• a kölcsön csak egy alkalommal vehető majd igénybe, ha a benyújtását megelőző 10 éven belül nem rendelkezett az igénylő saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal, pontosabban annak több mint 50%-ával, 
• nem minősül saját tulajdonú ingatlannak az, aminek a vételára kevesebb, mint 15 millió forint vagy ami haszonélvezettel terhelten került a tulajdonunkba.

Ezt lehetett eddig tudni az igénylés feltételeiről

A kölcsönigénylését az adásvételi szerződés aláírását követő 180 napon belül lehet beadni, építkezés esetén pedig a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően lesz erre mód és lehetőség. A bankok által támasztott feltételeken kívül előírás az igénylők felé a büntetlen előélet, az 5000 forintnál nem nagyobb köztartozás, a legalább két éves TB jogviszony, amibe beleszámít a tanulói és hallgatói jogviszony is. Ezen kívül az igénylő nem lehet a kölcsön felvételét megelőző 3 évben vissza nem térítendő állami támogatás vagy kamattámogatás visszafizetésére kötelezett.

További szabályok, amik már korábban kiderültek

Az állam javára 5 éves jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre a kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig (pl. 40 milliónál 8 millió forintra). Ez alatt az 5 év alatt nem lehet eladni, lebontani, másnak átadni, haszonélvezeti joggal terhelni vagy nem lakásként használni az ingatlant. Az 5 év leteltével viszont már igen. Az Otthon Start hitelt folyósító bankok legfeljebb 30.000 forint díjat számolhatnak majd fel a kölcsön igénylésével és folyósításával kapcsolatban. Ezen kívül csak az értékbecslési díjat és a helyszíni szemle díját kérhetik majd el. A bankoknak a hitelbírálatra 30 napjuk lesz, építkezés esetén 60 nap, amibe nem számít bele a 10 napos hiánypótlási időszak.

A legutóbbi kormányinfón ezek az új részletek hangoztak el

Gulyás Gergely a július utolsó napján tartott kormányinfón a következő részleteket ismertette az Otthon Start Programmal kapcsolatban:

• a programnak külön honlapot is indítanak,
• fel lehet venni a hitelt például tanyára is,
• albérletbe ki lehet majd adni a hitelből megvásárolt ingatlant,
• az alapterület számításánál nem tesznek különbséget a hasznos, a nettó vagy a bruttó alapterületet között, az igénylő számára legkedvezőbb értéket veszik figyelembe,
• a hitelt igénybe vehetik a szomszédos országokba ingázók, ott tb-jogviszonnyal rendelkezők is, ha Magyarországon van állandó lakóhelyük.

A végső szabályokat tartalmazó rendelet is megjelent-ezek az újdonságok derülnek ki belőle

Közzétették az Otthon Start Programra vonatkozó rendeletet a Magyar Közlöny legfrissebb, 89. számában. Ebben a már ismert részletekhez képest a következő újdonságok olvashatók:

• a 15 millió forintos felső értékhatár a meglévő ingatlannál nem az egész ingatlanra, hanem a tulajdonrészre vonatkozik,
• nem elvárás a hitelből finanszírozott ingatlanba való beköltözés,
• ha a hiteligénylő bevon egy szülőt adóstársként, az adóstársnak szintén teljesítenie kell a program feltételeit, kivétel ez alól a már meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó korlátozás, aminek elég, ha csak egyikük felel meg, hasonlóan a házastársakhoz,
• a hitel felhasználható birtokközpontok vásárlására is, melyeknél 150 millió forint a maximális ár,
• a négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos ársapka mind a vétel, mind az építkezés esetében érvényes,
• nem igényelhető a kölcsön haszonélvezettel terhelt ingatlanra vagy kizárólag résztulajdon megvételére,
• a hitel azok számára is elérhető, akiknek az elmúlt tíz évben több 50%-nál nagyobb tulajdonhányadú ingatlanuk is volt, de azokat már eladták a kérelem benyújtása előtt,
• a megvásárolni kívánt ingatlan értékbecslési szakvéleményének kiállítása a hitelkérelem benyújtását megelőző 90 napnál nem lehet régebbi.

Ennyi lesz a törlesztő 10-20-30-40-50 millió forint esetén

Mennyi lenne 50 millió forint törlesztőrészlete a fix 3 százalékos támogatott lakáshitellel?