Repülőrajt: Így hat a lakáspiacra az Otthon Start

Már egyértelműen érzékelhetők a lakásépítési fordulat első jelei: részben az Otthon Start program, részben pedig a korábban bejelentett Lakhatási Tőkeprogram kínálatnövelő hatásának következtében az első háromnegyedévben 37 százalékkal emelkedett a kiadott építési engedélyek száma Magyarországon. A lakásárak az idei első fél év végéig országos átlagban 17,9 százalékkal növekedtek az egy évvel korábbihoz képest – derült ki az MBH Elemzési Centrum friss elemzéséből.

Az MBH közleménye szerint a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján épülő lakások száma 19 947 volt 2025 első felében, ami csaknem 37 százalékkal múlja felül 2024 azonos időszakát. Habár az átadott lakások számában egyelőre nem érzékelhető jelentős változás, az építési engedélyek növekedése már jelzi a trendfordulót – ez azonban az építkezések átfutási ideje (minimum 1-2 év) miatt csak lassan jelenik meg az adatokban.

„A fellendülés elsősorban az Otthon Start program keretében bejelentett ingatlanfejlesztéseknek köszönhető – melynek keretében eddig 37 ezer új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem. A trendforduló másik fontos oka a Lakhatási Tőkeprogram tavalyi elindítása; ennek köszönhetően nagyságrendileg 1000 milliárd forint értékben, 30 ezer új lakás fejlesztése indulhat el. 2025. október végéig tíz alapkezelő kezdte meg beruházásait, a programnak köszönhetően mintegy 700 új építésű lakás jelent meg az értékesítési kínálatban Budapesten és Debrecenben” – foglalta össze Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.

Hozzátette, hogy a lakásárak növekedési üteme az előző negyedévben megfigyelt 16,3 százalékról 17,9 százalékra gyorsult 2025 második negyedévében, az inflációval korrigált áremelkedés pedig 12,9 százalék volt. A bérleti díjak a Központi Statisztikai Hivatal (KHS) és az Ingatlan.com közös lakbérindexének adatai alapján szeptemberben országos szinten több mint 1 százalékkal csökkentek az előző hónaphoz képest – éves szinten azonban még így is emelkedtek az albérletek árai:

• országosan 6,5 százalékkal,
• Budapesten 6,6 százalékkal

került többe a lakásbérlés, mint egy évvel korábban.

Fókuszban a fiatalok lakhatási helyzete

Az idei év első kilenc hónapjában közel 1170 milliárd forint új lakáscélú hitelre szerződtek a hazai hitelintézetek, ami 17 százalékos növekedés az egy évvel korábbi 1003 milliárdos volumenhez viszonyítva. 2024-ben a CSOK Plusz felpörgése miatt alakult ki erős a lendület, melyet tovább erősített a 2023-ról elhalasztott és az előrehozott kereslet megjelenése is. Az idei év első részében pedig a befektetői kereslet volt meghatározó, majd szeptember óta immár az Otthon Start program fűti a piacot. A lakáshitel-konstrukció bevezetése miatt összesen az 1900 milliárd forintot is meghaladhatja a teljes idei szerződéses volumen.

A szeptemberi értékesítési adatok alapján az Otthon Start programnak köszönhetően mind Budapesten, mind vidéken az első lakásukat vásárló vevők uralták az ingatlanpiacot; a fővárosban a tranzakciók 39 százaléka, vidéken pedig 31 százaléka kapcsolódott a hitelprogramhoz. Az első lakásvásárlók által

Az MBH Elemzési Centrum szerint a fiatalok lakhatási helyzete az elmúlt évtizedben Európa-szerte érzékeny kérdéssé vált. Az Otthon Start programmal elérhető források jelentős előnyt biztosítanak a régiós országokkal összehasonlítva, mivel Lengyelországban, Romániában, Csehországban és Ausztriában is ennél lényegesen magasabb átlagos lakáshitel-kamatlábakkal találkozhatunk. Az önerő tekintetében is sokkal jobb az elsőlakás-vásárlók helyzete itthon: a hazánkban elérhető 10 százalékos minimális önrész alacsonynak számít a szlovén, szlovák vagy akár a román és a lengyel értékekhez képest is.

Kiemelték, hogy Magyarországon számos egyéb támogatás is elérhető az Otthon Start program mellett, többek között a babaváró hitel, a munkáshitel, valamint a különböző CSOK-konstrukciók is. Így nemzetközi összevetésben is jelentős mértékű támogatást tudnak elérni azok a fiatalok, akik eddig kiszorultak a magas költségek miatt az ingatlanpiacról.

Az Otthon Start program átrendeződést hozott az ingatlanpiacon: ezeket a lakásokat viszik leginkább a vevők

Látványosan átalakította az ingatlanpiaci keresletet az Otthon Start program. Budapesten a kisebb lakások kerültek előtérbe, vidéken pedig a nagyobb családi otthonok iránt nőtt meg az érdeklődés a Duna House ingatlanközvetítő vállalat októberi adatai szerint.

Friss elemzésükben kiemelték, hogy

• Budán tavaly ilyenkor még a 60-80 négyzetéteres lakások domináltak (25 százalék),
• idén októberre azonban immár a 40-60 négyzetméteres kategória vette át a vezetést (29 százalék).
• Pesten még látványosabb a változás, a 40-60 négyzetméteres lakások aránya 30 százalékról 42 százalékra ugrott,
• a nagyobb, 60-80 négyzetméteres ingatlanok visszaszorultak, 23 százalékról 14 százalékra.

Már novemberben megindultak az első beruházások, és a következő hónapokban több tízezer, 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt értékesíthető új lakás építése kezdődik meg Magyarországon. Az Otthon Start program egyszerre fékezi az ingatlanárakat, gyorsítja a fejlesztéseket, és megnyitja a fiatalok előtt a fix 3 százalékos hitellel támogatott otthonteremtés lehetőségét.

A magyar lakáspiac évek óta ugyanazokkal a gondokkal küzdött: kevés új lakás épült, a projektek lassan indultak, a fejlesztők pedig egyre drágábban kínálták a friss kínálatot. A végeredmény kiszámítható volt: tartós áremelkedés, egyre távolabb kerülő saját otthon, frusztrált fiatalok.

Panyi Miklós szerint ez a korszak most fut ki. A program a kínálat bővítésével és az árak korlátozásával egyszerre rendezi át a lakáspiacot és ad valódi esélyt a fiataloknak.

Így forradalmasítja az ingatlanpiacot az Otthon Start program

Az államtitkár Facebook-posztjában bemutatott négy fő pillér mind ugyanabba az irányba mutat:

1. FIX 3 százalék – az alap, amire építeni lehet: egy biztonságos, kedvezményes hitel, amely kifejezetten a fiataloknak szól. De a hitel önmagában kevés – szükség volt a rendszer újrahangolására is.
2. Árkormány a fejlesztőknek: 1,5 milliós plafon: csak azok a beruházók vehetnek részt a programban, akik hajlandók a négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos ár alatt építkezni. Mindössze három hónap alatt több tucat fejlesztő jelezte: összesen közel 40 ezer ilyen lakást tudnak vállalni. Ez már önmagában érdemi kínálatnövekedés.
3. Látványosan rövidülő indulási idők: a gyorsított engedélyezés és a nemzetgazdasági kiemelés harmadára csökkenti a bürokratikus folyamatokat. Az eddig évekig tartó előkészítés hónapokra zsugorodhat.
4. A társasházi építményi jog – a program motorja: az Országgyűlés elsöprő többséggel fogadta el a lakáspiac új jogi eszközét: a társasházi építményi jogot. Ennek lényege, hogy a fiatalok már a tervasztalról megvásárolhatják a lakást, és azonnal felvehetik rá a FIX 3 százalékos hitelt.

A konstrukció a tulajdonjoggal egyenértékű dologi biztonságot ad, ezért a bankoknak és a fejlesztőknek is kiszámítható, a vásárlóknak pedig minden eddiginél átláthatóbb és biztonságosabb.

A fejlesztések tucatjai indulnak el, az árkorlát pedig stabilan fogja a lakások értékét. A tízezres nagyságrendű új kínálat drasztikusan átrendezheti a piacot, és egyszerűen kiárazhatja a túlfűtött használt lakásokat.

Panyi szerint ez egy új lakáspiaci időszámítás kezdete, és hamarosan újabb bejelentések érkeznek a fejlesztésekről.