Lakásbérlés helyett Otthon Start!

A szerdai Kormányinfón újabb részletek láttak napvilágot a szeptembertől induló Otthon Start Programmal kapcsolatban. Gulyás Gergely bejelentette, hogy megalakul a Miniszterelnökségen belül az Otthon Start Programiroda, amely a lakástámogatási-program koordinációjáért lesz felelős. Ugyanezen a szerdai Kormányinfón jelen volt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti államtitkára, aki arról beszélt többek között, hogy a kormányzat jövőre 25 ezer új lakásfejlesztés elindítását tervezi jövőre. Az Otthon Start Program és Programiroda részleteivel kapcsolatban kérdezte a hirado.hu Sebestyén Gézát, a Mathias Corvinus Collegium (MCC) Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetőjét.

– A szerdai Kormányinfón jelentették be, hogy a program koordinálása érdekében létrejön a Miniszterelnökségen belül az Otthon Start Programiroda. Milyen eszközei lehetnek az új kormányzati szervnek az ingatlan-beruházások koordinációjában vagy a spekulációs törekvések elleni fellépésben?

Az Otthon Start Programiroda a Miniszterelnökségen belül várhatóan nemcsak adminisztratív központként, hanem aktív piacfelügyeleti és piacformáló szereplőként is működik majd. Feladatai közé tartozhat a településszintű ingatlanár- és tranzakciómonitoring, a kereslet-kínálati viszonyok elemzése és a kockázatos, hirtelen árnövekedést mutató térségek azonosítása.

– Milyen konkrét eszközei lehetnek a Programirodának, amivel megelőzhető az árnövekedés?

– Az engedélyezési szűrők, mint például a 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon, vagy a tulajdonosi háttérellenőrzés közvetlenül csökkenthetik a mesterséges árfelhajtást. Szabályozási oldalon szóba jöhetnek régióspecifikus árplafonok, időbeli értékesítési tilalmak vagy a befektetőkkel szemben a tényleges beköltözők előnyben részesítése. Ha mindezt kiegészíti lakossági tájékoztatással, pénzügyi edukációval és szankciós jogosítványokkal (mint például támogatás-visszafizettetés spekuláció esetén), akkor az iroda hatékonyan lehet képes mérsékelni a piaci visszaéléseket, miközben erősíti a program társadalmi célkitűzéseit.

– Ugyancsak a szerdai Kormányinfón jelentette be Panyi Miklós államtitkár, hogy a kormányzat jövőre 25 ezer új lakásfejlesztés elindítását tervezi jövőre. Milyen ütemtervet lehet elképzelhetőnek tartani a kormányzati cél megvalósítására, illetve az újonnan létrejövő munkahelyek hogyan járulhatnak hozzá a gazdasági növekedéshez?

– A 25 ezer új lakásfejlesztés elindítása reálisan három szakaszban képzelhető el. Az első szakaszban várható a gyorsított engedélyezés, az állami és önkormányzati telkek kijelölése, valamint a fejlesztői pályázatok kiírása. A másodikban a közmű- és infrastruktúra-fejlesztés, a szerződéskötések és a lakástípus-mix véglegesítése következhet. Végül a harmadikban kezdődhetnek a kivitelezések.

„2026 első félévének végéig akár tízezer projekt is elindulhat. A program közvetlenül nagyjából 50 ezer építőipari munkahelyet teremthet, és további 25 ezret kapcsolódó ágazatokban.”

A teljes GDP hatás 1 százalék körül lehet. Hosszabb távon a lakásállomány minőségi javulása, a munkaerő-mobilitás növekedése és a magánfogyasztás élénkülése is támogathatja a gazdasági növekedést.

– A kínálati oldal kormányzati ösztönzésű növelése ilyen formában összességében milyen befolyással lehet majd az ingatlan- és albérletárak alakulására Magyarországon?

– A kínálati oldal kormányzati ösztönzésű bővítése fékezheti a lakásárak emelkedését. Az albérletpiacon az új kínálat mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését a nagyvárosokban és egyetemi központokban. Ám valószínűleg mindez nem fogja megváltoztatni azt a mintázatot, hogy az ingatlanárak növekedése Budapesten lesz a legerősebb.

– Tegyünk egy kis nemzetközi kitekintést. Találkozhatunk-e az Otthon Start Programhoz fogható lakáshitelprogrammal Európában?

– Bár számos ország kínál államilag támogatott lakáshitel-programokat, az Otthon Start Program összetettsége és feltételrendszere miatt európai, sőt világviszonylatban is egyedülálló.

– Tudna mondani európai példákat, amelyekkel párhuzamba állítható az Otthon Start Program?

Franciaországban a „Prêt à Taux Zéro” vagy PTZ („kamatmentes hitel” – a szerk.) bár kedvezőbb, 0 százalékos kamatozású, ám szigorúan jövedelemhez és energiahatékonysági követelményekhez kötött, régiónként eltérő hitelplafonokkal. A magyar konstrukció ezzel szemben országos, jövedelemtől és ingatlan energetikai besorolásától független, így sokkal szélesebb réteget ér el, és az alacsony, 10 százalékos önerő követelmény is versenyképes alternatívát kínál.

Sebestyén Géza, az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője (Fotó: Mathias Corvinus Collegium/Facebook.com)

Az Egyesült Királyság Help to Buy és Shared Ownership („segítség a vásárlásban”, illetve „osztott tulajdon” –  a szerk.) programjai lehetőséget adnak részvásárlásra, így alacsonyabb önerővel is elérhető az ingatlan, de bonyolultabb és több jogi kötöttséggel jár.

„Az Otthon Start egyszerű, fix 3 százalékos kamatozása és a teljes tulajdonszerzés lehetősége transzparensebb és hosszú távon kiszámíthatóbb.”

Lengyelország Bezpieczny Kredyt („biztonságos hitel” –  a szerk.) konstrukciója akár 2 százalékos fix kamat mellett nyújtott hitelt, ám sokkal szűkebb célcsoportnak, és csak meghatározott ideig élt. A magyar program ezzel szemben minden korosztály számára nyitott, családi állapottól függetlenül, ráadásul magasabb hitel- és értékhatárral.

– Sokszor merül fel ellenérvként az Otthon Start Programmal szemben, hogy inkább szociális bérlakás-programokat kellene indítani, itt pedig jellemzően a bécsi modellel példálóznak a kritikusok. Melyek a legfontosabb elvi különbségek az Otthon Start Program és a bécsi szociális bérlakás-program között?

– Az Otthon Start Program alapvető előnye a bérlakás-programokkal, köztük a sokat emlegetett bécsi modellel szemben, hogy a támogatás célja nem pusztán a lakhatás biztosítása, hanem a tulajdonszerzés elősegítése. Míg a bérlakás esetében a havi kifizetések végérvényesen bérleti díjként tűnnek el, addig az Otthon Start törlesztőrészletei fokozatosan egy saját tulajdonú ingatlan értékét építik.

„Ez hosszú távon nem csupán lakhatási biztonságot, hanem kézzelfogható vagyongyarapodást is jelent, ami a családi vagyon egyik alapkövévé válhat.”

A földrajzi mobilitás tekintetében is jelentős a különbség. A bécsi bérlakások döntő része a fővárosban található, ami a támogatottak mozgásterét szűkíti. Az Otthon Start ezzel szemben teljes földrajzi szabadságot kínál, a hitel az ország bármely településén felhasználható, így a vidéki városokban és kisebb településeken élők is élhetnek vele. Ez nemcsak a munkaerő mobilitását segíti, hanem a vidék gazdasági fejlődését is ösztönzi.

– Korábban már beszéltünk azokról az európai programokról, amelyeknél a hitelfelvételt megnehezíti a jövedelemkorlát ténye. Mi a helyzet akkor, ha az Otthon Start Programot a bécsi bérlakás-rendszerrel vetjük össze hasonló szempontok szerint?

– A jogosultsági feltételek terén a magyar modell jóval nyitottabb. A bécsi rendszer szigorú jövedelmi plafonhoz köti a belépést, míg az Otthon Startnál nincs ilyen korlát, a banki hitelképesség az egyetlen pénzügyi feltétel.

„Ez a nyitottság lehetővé teszi, hogy szélesebb társadalmi rétegek élhessenek a támogatással, nem csupán az alacsony vagy közepes jövedelműek.”

További kulcskülönbség, hogy az ingatlan értéknövekedéséből származó haszon teljes egészében a tulajdonost illeti, míg bérlakás esetén a bérlő ebből semmit sem realizál.

– Tudna mondani gyakorlati példát arra, miért is jelent nagyobb szabadságot a tulajdonszerzés a bérlői státuszhoz képest?

Az élethelyzet változása esetén is nagyobb a rugalmasság. A bérlakás szigorú szabályokhoz köti a csere, bérbeadás vagy átalakítás lehetőségét, míg az Otthon Start tulajdonosai szabadon dönthetnek az ingatlan sorsáról. Bérbe adhatják, vagy akár saját igényeikhez igazíthatják. Pénzügyi szempontból az Otthon Start a hosszú távú tehermegszűnés ígéretét hordozza. Legfeljebb 25 év után a hitel lezárul, így a lakhatási költség a nyugdíjas évekre akár nullára csökkenhet.

„A bérlakás ezzel szemben élethosszig tartó kötelezettséget jelent.”

Az Otthon Start Program tehát egyszerre kínál vagyongyarapítást és életre szóló lakhatási biztonságot. Ez az, amit egyetlen bérlakásprogram sem tud megadni.

– Említette, hogy Ön szerint az Otthon Start Program világviszonylatban is egyedülálló. Beszélhetünk Európán kívüli – akár tengerentúli – programokról, amelyekhez képest kínál előnyösebb feltételeket az Otthon Start Program?

Bár Európán kívül is találunk jól hangzó programokat, a magyar ezeknél is kedvezőbb. Az USA FHA Loan-ja („szövetségi lakhatási hitel” – a szerk.) alacsony kezdő önerőt kínál, de a kamata piaci szinthez kötöttek, így a futamidő alatt változnak, míg a magyar konstrukció költsége végig fix 3 százalék.

– Ha két mondatban kellene összefoglalni az Otthon Start Program előnyeit, Ön hogyan jellemezné?

A magyar modell ereje a kiszámíthatóságban, az országos hozzáférhetőségben és a feltételrendszer egyszerűségében rejlik. Az Otthon Start Programhoz hasonló támogatás sem Európában, sem más földrészen nem található.