Ingatlanos kisokos: ha ezeket tudja, spórolhat

Sokaknak okoz fejtörést, hogy ha eladnak vagy megvesznek egy lakást, mikor kell adót és illetéket fizetniük. Alapszabályként megtanulhatjuk: adót fizetni akkor kell, ha valamilyen vagyontárgyunk (így a lakásunk) eladásából bevételünk származik. Tehát amikor pénzt kapunk.

Az még egy lényegi kérdés, hogy mennyit kell fizetni. Ez viszont számos tényezőtől függ. Az egyik legfontosabb, hogy mikor vettük a lakást, mennyi ideig volt a birtokunkban. Sokan emlékeznek arra, hogy ha régebben vásárolták a lakást, mint 15 év, akkor már adómentes az ingatlaneladásból származó jövedelem (bevétel). 

2008. január 1-jétől új ingatlanadózási szabály lépett életbe, mely szerint az adómentesség időhatára 15 évről 5 évre csökkent lakóingatlanok esetében! Nem lett bonyolultabb az adózás, sőt, sok esetben nem is kell adót fizetni. Korábban a lakáseladás és az utána történő lakásvásárlás különbözetéből adódott összegből kellett személyi jövedelemadót fizetni, az új szabályok értelmében bizonyos könnyített helyzetekben nem kell fizetni.

De nem csak e tekintetben történt változás, hiszen a legújabb szabályozás értelmében a szántóföld, a gyümölcsös és az üzlethelyiség is ingatlannak minősül, így 5 év után adómentesen adható el.

MIKOR KELL ILLETÉKET FIZETNI?

Illetéket mindig a vevőnek kell fizetnie, hiszen ő szerez vagyont. A kiszámításának alapja mindig az ingatlan vételára. Lakóingatlanok és egyéb nem lakás célú ingatanok, pl.: garázs, üdülő esetében is, az illeték mértéke 2013 eleje óta egykulcsossá alakult. A illeték mértéke a vételár 4%-a.  Felmerülhet a kérdés, hogy be lehet-e számítani az eladott lakás árát. A válasz pedig egyszerű: igen. Ugyanis a másik tényező, amire figyelni kell az illeték kiszámításánál, éppen az, hogy volt-e vagy lesz-e ingatlaneladásunk az elmúlt vagy következő 365 napon belül. Ugyanis, amennyiben a lakóingatlan vásárlást követő, ill. megelőző egy éven belül volt/lesz lakóingatlan eladásunk (tehát nem telek, üdülő, garázs, iroda, stb. hanem lakóingatlan), akkor ennek eladási összegét be tudjuk számítani a vásárlás összegébe!

FIGYELEM!

Az illeték nem adó, de adók módjára fizetendő összeg! Az illetékmegállapításnál az eladott, vagy az egy éven belül eladásra került ingatlan értékének és a vásárolt ingatlan értékének a (pozitív) különbözetét kell alapul venni. Tehát ha vásároltunk egy ingatlant 15 millió Ft-ért, és eladjuk, vagy eladtunk 365 napon belül egy másikat 10 millió Ft-ért, akkor 5 millió forint lesz az illeték megállapítás alapja.

ÍGY VONJUK LE A KÖLTSÉGEKET AZ ADÓBÓL

Alapesetben az értéknövelő beruházások is levonhatóak a fizetendő adóból, értve itt a fűtéskorszerűsítést vagy a tetőcserét például, vagy az értékesítés előtt két évvel történő állagmegóvó beruházások költségeit is, vagy akár az ügyvédi és közvetítői költségeket is, de akár a vagyonszerzési illetéket is, és a közjegyzői díjat is, valamint a vásárlás óta eltelt évek szerinti kedvezményt.

CSÖKKENÕ ADÓ, GYORSULÓ ÜGYINTÉZÉS

2010-ben az építésügyi igazgatásban az építési beruházások megvalósításához szükséges engedélyek megszerzéséhez szükséges időtartam kiszámíthatatlan volt. Ennek oka a magas bürokratikus akadályokban, az ügyféli jogállás szabályozásában, az építési engedélyezési eljárást megelőző egyéb, más szakterületeket érintő engedélyek megszerzésének elhúzódásában és az építésügyi hatósági engedélyezési eljárások bonyolult szabályaiban rejlett. Az otthonteremtési programnak köszönhetően több új lakás és ház épül Magyarországon. A lakásépítések száma hazánkban a világgazdasági válságot követő években történelmi mélypontra került. 2004 és 2013 között több mint 80%-kal esett vissza a lakásépítések száma, míg a kiadott lakásépítési engedélyek száma közel 90%-kal mérséklődött. 2016-ra a kormányzati intézkedéseknek köszönhetően a kiadott lakásépítési engedélyek száma elérte a 31 559-et, ami a 2010-es adat (17 353) közel duplája. Jelentős fordulatot eredményezett az ingatlanpiacon a bevezetett új lakások építésére illetve vásárlásra vonatkozó 5%-ra csökkentett ÁFA, valamint a CSOK érdemi bővítése. Az élénkülő kereslet fokozatosan felépülő kapacitásokkal találkozott, melynek eredményeként – 2010 után először – újra 15 ezer fölé nőhet az évente átadott lakások száma.